肺炎疫情或許永遠不會遠離，對金融市場的影響卻已逐漸淡化，物價議題取而代之，從去年底開始發酵；似乎勢在必行的升息循環，啟動新一輪的市場波動，正引導資金流向。

1月26日是台股牛年最後交易日，至年後2月7日開盤前，主要股市先殺後拉，全球股市波動激烈，但計算這7個交易日總帳，漲跌幅度並不太大，美、日、英上揚，德、法下跌，部分國家則沒什麼改變。可以說進入虎年後的這幾天，大環境尚未出現激烈變動；肺炎疫情雖然在部分國家熱燒，全球確診人數卻又有逐步走低現象。

物價連續上漲 央行反應仍謹慎
當疫情的衝擊降低，物價問題又重拾影響金融市場波動的威力。美國消費者物價指數年增率連續8個月超過5%，過去幾年擔心通縮的歐元區，也已在2021年11月看到物價年增5%的情況。維持物價穩定是全球各央行的主要職責，不過，因此次物價上漲多因能源及食物價格提高，有可能不會持久，經濟大國反應相當謹慎。

歐洲央行於2021年12月中決定按原定計畫在2022年3月底停止因應疫情的1.8兆歐元緊急購債方案，但延長本計畫持有債券到期資金再投入購債至2024年底。另一資產購入方案，雖減低每月購買金額；不過，即使在2022年10月後，仍維持每月200億歐元的水準，政策偏向持續寬鬆，至於政策利率則不變，還是在歷史低點。在上週農曆春節假期期間，歐洲央行貨幣政策會議的最新決策，仍與去年12月的前次會議相同。

英國連續升息 歐洲美國暫未跟進
與歐陸隔著英吉利海峽的英格蘭銀行上週則繼2021年12月後再升息1碼，但政策利率僅提高至0.5%，仍處於歷史低點；只是貨幣政策委員會9位委員爭論激烈，其中有4名委員投票贊成升至0.75%，希望加大抑制通膨力道。這種罕見的分歧，大都出現在經濟走勢轉折、方向模糊之際，不過，通膨壓力顯然可見。

即使金融市場已經預期升息、縮表的新方向，但美國聯準會的決策還是受到密切關注。在農曆年之前的公開市場委員會議後，聯準會主席鮑爾（Jerome Powell）在記者會中仍然堅持無法提供今年的升息次數與速度，還是強調未來決策將依陸續收到的新數據而定。

升息壓抑過熱景氣 利率高低左右資金流向
利率高低對存放款的影響相反，升息有利資金供給者，但對資金需求者而言，是借貸成本的提高，因此，會影響消費及投資決策，有減緩過熱景氣的效果。另外，在金融市場，利率上揚，債券價格走跌，且部分資金會轉為定存；若利率增高不如其他國家，外幣存款也可能增加，並影響匯率；股市中的轉機股及成長股將面臨更大壓力，風險在升息環境中，逐步提高，資金重新尋找適當標的。

在波動中成長，本就是過去數十年，甚至數百年來的經濟特性；一時的升息，影響相對有限，但若為新一波升息循環的起點，資金的移轉將愈見激烈，或許正為另一波的景氣循環埋下種子。

 

危老條例自2017年上路，帶動一波危老改建熱潮，據內政部統計，截至2021年底已累積2,458件申請案，其中2021年全年各地方政府共受理812件，僅次於2020年，創歷年申請件數次高。

內政部指出，自危老條例上路後，2018年受理申請136件、核准72件；2019年度受理申請433件、核准314件；至2020年，由於10%時程獎勵將屆期，引爆申請熱潮，當年度暴風式成長，受理申請達1,077件、核准827件；而2021年也呈現穩定成長，雖不及前一年，但仍有超過800件危老提出申請。

 

 

截至2021年底，全台累計危老申請件數已達2,458件，核准1,951件。其中台北市累計申請件數已達769件，將近全國的三分之一，案量可說是遙遙領先。

其中北市危老也不乏指標性案件，例如信義行政中心、國賓飯店、老舊辦公大樓等，大小案件都有，也幾乎遍布各行政區，可說是百花齊放。

而新北市累計至去年底，受理申請共468件，是全國第三名，申請案件的樣態相當多元，從面積超過2,000坪的廠辦改建，或不到20坪的自地興建都有。

至於台中市則累計470件，近年台中重大建設陸續到位，吸引外來人口湧入，具人口利多，也是去年房市熱點，改建熱潮仍方興未艾。

此外台南市192件、高雄市145件，其中高雄有一塊三民區自立路高客北站基地，規模超過2,000坪，將開發為影城、購物等複合商場，是南台灣最具代表性的危老案之一。

六都當中，以桃園市申請狀況較不熱絡，不過截至去年底也累積超過百件申請案。

 

 

至於六都之外，則以新竹市、宜蘭縣、彰化縣申請量較多。此外目前全台僅剩嘉義縣尚未「開胡」，仍無任何危老案，其餘包括連江縣、金門縣，都已陸續跟進危老熱潮。

若以面積來觀察，目前全台核准平均面積約207坪，各縣市中，平均面積最大的在南投縣，申請案僅四件，平均面積705坪；最小者為金門縣的39坪。若僅看六都，高雄平均276坪面積最大，台南平均120坪面積最小。

危老條例上路時，為鼓勵老屋加速重建，特別給予10%時程獎勵，原應在2020年5月11日截止歸零，但立法院後來修法通過，有條件延長危老時程獎勵，逐年以8%、6%、4%、2%、1%的獎勵額度，緩衝五年後再落日。

危老條例的8%時程獎勵已在2021年5月11日截止，隨後降為6%，據了解，在時程獎勵減少2個百分點之前，約4、5月期間是去年危老申請最熱絡的時候，希望搶搭8%時程獎勵末班車，預料今年6%獎勵結束前，可望再湧現一波申請熱潮。

內政部表示，雖然時程獎勵遞減，仍民眾仍可搭配規模獎勵，基地面積達60.5坪以上，即可再得2%規模獎勵，加上時程獎勵合計最高仍可拿到10%。

若以現今的6%時程獎勵估算，基地面積達181.5坪以上可拿到10%；往後年度時程獎勵逐年遞減2個百分點，施行第六年、第七年、第八年，面積分別要達到302.5坪、423.5坪、484坪以上，才能拿滿10%；第九年起無時程獎勵，面積就須達544.5坪以上。

 

高雄市稅捐稽徵處表示，農業用地搭建太陽能光電設施，符合合法「農業設施容許使用」、「綠能設施」、「農地農用」3要件，可免課地價稅。另屋頂出租裝設太陽能光電設備未增加房屋使用價值，亦視為無出租營業，不影響房屋稅及地價稅稅負。

該處說明，農地設置太陽能光電設施依據《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》規定，取得合法「農業用地作農業設施容許使用同意書」，並經能源主管機關依能源相關法令同意備查，且持續作農業使用，就可繼續課徵田賦（目前停徵），免課徵地價稅。

該處進一步說明，房屋屋頂出租供裝設太陽光電設備，除加重其房屋負荷量外，並無增加房屋使用價值，故不屬於房屋稅課徵對象，且視為無出租或供營業之情形。因此不會增加房屋稅及地價稅之稅負。

該處特別提醒，目前政府雖大力推展綠能非核家園，惟在農地種電必須審慎符合相關法令規定，否則造成農地變更使用不僅影響地價稅，日後農地移轉亦會影響土地增值稅的課徵；尤其在農地上興建任何設施，應事先洽詢農業及建管單位，避免違規使用。

 

 

 

為了紓解輸入性通膨，緩和外食業者成本壓力，行政院長蘇貞昌6日召開「物價及金融穩定議題討論會議」，提出六大穩定物價措施，決定自7日起至4月底止，免徵進口黃豆、玉米，以及小麥營業稅，奶油、烘焙用奶粉進口關稅減半，調降汽柴油貨物稅，民生用天然氣及瓦斯凍漲，原實施至3月底的水泥貨物稅減半、小麥關稅降為免稅、牛肉關稅減半也將一併延長至4月底。

行政院穩定物價六大措施，自農曆年前開始研議，負責幕僚作業的國發會官員表示，外食費占消費者物價指數（CPI）權重一成，一旦調漲，影響至巨。一年來黃豆、小麥、玉米進口成本漲了二到四成，業者普遍反映這些食材成本上漲是迫使外食費調漲的主因，為紓解這一波輸入性通膨，因此於年假期間研擬相關因應措施。

行政院發言人羅秉成也指出，去年元月以來黃豆、小麥、玉米等國際原物料大漲，加以近期石油供給吃緊，俄烏情勢緊張，原油持續上漲。為穩定民生物價、減輕民生餐飲業者營運負擔，行政院在這次會議提出這幾點因應措施，實施日期從2022年2月7日起，至4月30日止，六項措施如下：

一、免徵進口玉米、黃豆營業稅：國內畜產業依賴玉米、黃豆等進口飼料，免徵營業稅，有助減輕業者飼料成本負擔，進而緩和肉類食材上調價格的壓力。此外，亦可減輕製作食用油（主要原料黃豆）相關業者成本負擔。

二、免徵進口小麥營業稅：進口小麥價格上揚，影響麵粉、麵條、及麵包等烘焙食品的價格，免徵小麥營業稅，可降低零售端業者調漲相關食品價格的壓力。

三、奶油、烘焙用奶粉進口關稅減半：麵包、蛋糕等烘焙食品的主要原料為麵粉、奶油、雞蛋、糖、可可豆等，奶油、烘焙用奶粉進口關稅減半，可降低糕餅業者原物料成本。

四、調降汽柴油貨物稅：近期石油供給吃緊、俄烏情勢緊張，油價突破每桶90美元，為減緩油價對國內企業、民生的影響，汽柴油貨物稅繼去年12月調降1元/1公升，加碼調降汽油貨物稅1元/1公升（共2元/1公升）、柴油貨物稅0.5元/1公升（共1.5元/1公升）。

五、天然氣民生用戶、液化石油氣（桶裝瓦斯）價格維持不調漲。

六、原本去年12月1日行政院所核定的水泥貨物稅減半、小麥關稅降為免稅、牛肉關稅減半，一併續延至4月30日止。

 

 

 

 

「以房養老」在台灣推行雖不亮眼、承作件數逐年趨緩，不過在台灣房市正熱時，銀行主管也發現，過去承作多以北北基等高房價地區為主，近年也因中南部地區房價大漲，使房屋價值變高，拉升民眾辦理「以房養老」意願，台中以南承作案件占比也較過去有所成長。

根據金管會統計，「以房養老」業務開辦至今，承作案件仍多是中部以北地區，其中辦理行政地區以北北基為主，承作共2,896件、核貸金額225.6億元，其次為中彰投地區共819件、核貸金額31.7億元，再來則是桃竹苗地區共634件、24.8億元。

至於雲嘉南、高屏地區2021年承作「以房養老」案件數量相比2020年，分別成長14%及27.9％，而相比之下北北基地區承作案件數就略降7％。

銀行主管表示，過去中南部地區房屋估價約500至600萬，其實不足以支撐生活開銷，但現在有的可以估到1,000萬以上，有些民眾就會覺得承作有價值意義，根據銀行內部數據觀察，中南部等都會區案件占比也逐年拉升。

銀行主管說，中南部長輩用房子抵押向銀行申請養老貸款金的觀念較為保守，近年除因房價上漲外，長輩的觀念可能也逐漸在改變，對「以房養老」接受漸高。

 

游資充沛，房市火熱，土地交易、商用不動產去年大放異彩，展望2022年，在台商回流、產業擴廠持續進駐下，商辦市場仍是供不應求，租金將持續上揚，更有望突破新高。至於商用土地、工業地今年也將續漲。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，2022年台灣商用不動產市場將持續熱絡，主因資金豐沛及實體產業發展需求增加，除了將能看到辦公室租金保持2-3%的年成長以外，由壽險業、科技製造業、物流業為首的投資需求，亦將持續推動全年交易量成長。

五都政府亦對土地開發持續重視，在開發朝向TOD型態的市場趨勢中，2022預估重大招標投資額上修至1,800億，相較2021上升12.5%，未來在政策支持、科技及製造業積極擴廠、Data Centre需求、充裕的國內資金動能、國外經濟復甦等利多條件下，國內商用不動產市場可望持續成長。

北市商辦稀缺，剛性經濟發展產生大量用地需求，企業對辦公空間的擴編及升級需求，可能也會隨著市區內逾總供給34%老舊A辦的淘汰逐步顯現，加上購地設廠及總部型科技廠辦需求，亦將持續推動工業不動產投資額成長，整體而言，雖然未來供給持續有限，但商辦需求續增，商用不動產市場看好。

 

 

《蘋果新聞網》委託「屋比房屋」統計實價登錄紀錄，發現新北淡水新民街、蘆洲長安街等路段，去年有高達20筆的老宅1年內轉手獲利紀錄，短則1個月就抬高總價87萬出脫，長則12個月帳面可獲利1成3、132萬，其中以7個月增值335萬，總價拉抬最多；而新民街有老公寓，半年轉手稅前獲利104.5萬，增值幅度77%最高。

其中以蘆洲長安街高達16筆的短期交易紀錄最多，更有物件從去年3月的每坪28.8萬，到去年10月就以單價38萬成交，房價每坪漲了近10萬元。而北市內湖安泰街也傳出有短線套利的消息，但從實登上，去年僅能看到1筆持有1年半的公寓，總價被抬高169萬出場獲利的紀錄。

 

 

 

屋比房屋總監陳傑鳴表示，近年房市大好，投資客趁勢掃老舊公寓，就是看準剛需買盤預期房價上漲、頻頻追高，故以裝潢手法墊高房價，短期套利。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，中古屋投資客老行家，多與區域房仲配合，尋覓屋況差、有價差的物件下手，多半簡單裝潢後就賣掉，特別在新建案供給少的區段，此手法尤為盛行。

 

知情人士透露，這批投資客專買30、40年老公寓或老華廈，屋況越糟越好，滲漏水、鋼筋外露等都沒關係，壓低單價後入手，像是挑選蘆洲單價2字頭、淡水1字頭老宅入手，再透過配合的工班，進場裝潢施工，轉手獲利，裝潢發票等再來做為房地合一稅的成本。

該名人士直言，曾碰過投資客，將宛如廢墟的老宅，裝修得美輪美奐，幾個月內，就委託房仲墊高房價4、500萬成功出脫，因鎖定總價在千萬左右最好脫手，多半趁這波房市大好，2、3個月就出脫的物件真的非常多，甚至裝潢好1個月就賣出，半年內賣掉都算晚，「房子超級好賣，連投資客自己都嚇一跳！」

至於投資客的背景，該名人士指出，這些投資客多是40~60歲，以裝潢裝修公司起家，熟知裝修手法，更可精打細算成本，趁著房市熱，剛需客買盤追高時，不斷墊高房價出脫獲利，聽過有老一代投資客因被國稅局盯上，賺到好幾億身家後，就呈現半引退狀態；新一波投資客資金多有幾千萬，有的本金不夠，則透過成立公司合資炒房，近期傳出有大戶專掃三蘆老公寓，1年掃下40間。這些投資客，去年賺到數千萬者，不在話下。

1年內房屋轉手獲利，要被課45%房地合一稅重稅，該名人士指出，這波玩中古屋的投資客，追求轉手率，房子越快賣掉，先看準10、20%的價差空間，再抓每坪萬元以下的裝潢成本，讓房價增值100~200萬，但也誠實繳稅，扣除稅務、裝潢成本後，追求賺個幾10萬或100出頭萬就跑。

該名人士表示，這些新一代跟過去「二黃一劉」來比，並不算大咖，身家多半在數千萬水準，趁勢賺一波時機財，「有賺到薄利就跑」，投資客在政府打房政策頻仍下，認為越快回收資金才是上策。